- ГЛАВНАЯ
- ЛИЧНЫЙ КАБИНЕТ
- РЕГИСТРАЦИЯ
- ЗАДАТЬ ВОПРОС
- ПРАЙС-ЛИСТ
- ЗАКАЗАТЬ РАСЧЕТ
- АНКЕТА ЭКСПЕРТА
- ВВЕСТИ ДАННЫЕ ДЛЯ ПРОГРАММНОГО ОБКСПЕЧЕНИЯ StatModel
- АНИМАЦИОННЫЙ РОЛИК StatModel
- МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ
- ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ ОСНОВЫ
- СПРАВКА
- КОНТАКТЫ
НОВОСТИ:
2018-10-09 :: Кадастровая оценка объектов недвижимости в России проводилась и продолжает проводиться с нарушением Закона об оценочной деятельности в России
2018-10-09 :: Методика Методических указаний МЭР РФ №226 от 21.05.2017г, раздел 7.2.1 гарантирует лишь расчет случайной величины
2018-06-22 :: Технология кадастровой оценки объектов недвижимости для ГБУ государственных оценщиков
2017-11-13 :: Методические рекомендации для ГБУ оценщиков. Измерение астрогеофизического пространства.
2017-11-13 :: Методические рекомендации для ГБУ оценщиков. Расчет рыночной стоимости земельных участков промышленности и иного специального назначения (Отчет ХМАО)

СТАТЬИ:
-МЕТОДИЧЕЧСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ:
2013-01-25 :: Предложение по кадастровой оценке земельных участков сельскохозяйственных угодий
2012-06-04 :: Измерение астрогеофозического пространства
2012-02-02 :: Методические рекомендации по населенным пунктам
-ОТЧЕТЫ ПО ОЦЕНКЕ:
2012-05-19 :: Отчет "Расчет кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий" том 1
- ФОРУМ

КАЛЬКУЛЯТОР - авторский проект Власова Александра Даниловича

КАЛЬКУЛЯТОР

Определение. Социально-экономические предпосылки. Методика расчета.


КАЛЬКУЛЯТОР - программа расчета рыночной стоимости земельного участка.

Принципы реализации проекта КАЛЬКУЛЯТОР:
1. Цель – рациональное использование природных ресурсов;
2. Средство - методология космогеоэкосистемного синтеза Понько В.А.
3. Условия - выполнение требований действующего законодательства.

Первый принцип позволяет реализовать переход от слепого следования рынку к реализации целей развития, сознательно поставленных обществом. Рынок имущественных отношений в логике КАЛЬКУЛЯТОРА является естественным индикатором направления и темпов развития общества. Второй и третий принципы – инструменты реализации первого.

Методология космогеоэкосистемного синтеза Понько В.А. является теоретической основой КАЛЬКУЛЯТОРа. Без фундаментальной теоретической основы - реализация первого принципа практически недостижима.

Развитие имущественных отношений общества – наиболее сложная и чувствительная его сфера. Государство максимально ответственно регулирует имущественные отношения, а именно: регистрация прав на имущество; оценка и регистрация налогооблагаемой базы; регулирование ставок налогообложения на имущество; регулирование рынка недвижимости. Методы расчета рыночной стоимости земельных участков должны полностью соответствовать действующему законодательству. Именно при этих условиях КАЛЬКУЛЯТОР может стать инструментом повышения эффективности использования природных ресурсов.

В сфере недвижимости проект КАЛЬКУЛЯТОРа может быть успешным, если он будет коммерческим и следовать требованиям действующего законодательства.

При осуществлении оценочной деятельности используются следующие утвержденные виды стоимости объекта оценки:
- рыночная стоимость;
- инвестиционная стоимость;
- ликвидационная стоимость;
- кадастровая стоимость.

При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Рыночная стоимость является основой других видов стоимости, которые используются для других, законодательно установленных условий, отличных от рыночных.

Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Под оптимальной стоимостью оцениваемого ресурса понимается его стоимость, реализующая рациональное использование ограниченного ресурса для устойчивого обеспечения потребностей общества, в условиях рыночных, конкурентных отношений.

Соотношение рыночной, кадастровой и оптимальной стоимости представлено на рисунке 2. Согласно теории оптимального использования ограниченного ресурса Канторовича Л.В., цена земельного участка не должна превышать уровня, при котором он не будет востребован, с одной стороны. А с другой, цена и не должна опускаться ниже значения, при котором спрос на земельный участок превысит предложение. Рыночная стоимость земельного участка отражает конъюнктуру конкретного момента времени, является индикатором сложившихся условий рынка. Однако рыночная стоимость не учитывает будущие долговременные интересы общества, которые может учитывать оптимальная стоимость земельного участка. Категория рыночной стоимости по определению не может реализовать долговременные цели общества. Поэтому оптимальная стоимость всегда, в явном или неявном виде, необходима, как предпосылка успешной реализации поставленных целей.

На рисунке 1 представлен оборот бюджетных средств. С одной стороны, очевидна заинтересованность государства в увеличении поступления средств в бюджеты всех уровней для финансирования реализации государственных функций. С другой стороны, налогоплательщики готовы платить в бюджет, но в разумных пределах. Результат взаимодействия «чиновников» и «налогоплательщиков» представлен на рисунке 2 – динамика кадастровой стоимости земельного участка.

В наиболее общем виде источником уплаты налогов за пользование земельными участками является земельная рента.

Земельная рента – это устойчивый дополнительный чистый доход собственника земельного участка сверх средней прибыли предпринимателя. Необходимыми и достаточными условиями возникновения и существования земельной ренты являются:
1. наличие монополии хозяйственного использования земельного участка;
2. ограниченность ресурса;
3. дифференциация экономической эффективности земельного участка.

Если исключить затраты на улучшение и оформление земельного участка, то оставшаяся стоимость земельного участка не является продуктом человеческого труда и поэтому не обладает стоимостью воспроизводства. Эта стоимость земельного участка является капитализированной стоимостью земельной ренты. Формы стоимости земельного участка как капитализированной ренты (оптимальная, кадастровая, рыночная) представлены на рисунке 2.

Кадастровая стоимость по определению должна максимально приближаться к рыночной стоимости. Однако, как это видно на рисунке 2, кадастровая стоимость существенно отличается от рыночной стоимости, может быть существенно и ниже и выше ее. В идеале все три стоимости земельного участка должны совпадать.

На практике, из-за несовершенства методик расчета кадастровой стоимости земельных участков, при занижении кадастровой стоимости земельных участков, рисунок 2, 1-10 годы, бюджет недобирает. Наоборот, при превышении кадастровой стоимости над рыночной стоимостью, налоговая нагрузка на налогоплательщиков отрицательно сказывается на бизнесе.


Рисунок 1. Оборот бюджетных средств

Например, по городу Омску, в центральной его части, в 2007 году установлена кадастровая стоимость земельных участков под объектами торговли 6 тысяч руб/кв.м. Тогда как рыночная стоимость для этих земельных участков составляла 80-130 тысяч руб/кв.м. В результате, недобор налоговых платежей по городу Омску составил минимум 500 млн руб/год. Общий недобор бюджета за 2008-2011 гг. составил 2 млрд руб.

Наоборот, на периферии г. Омска для земельных участков под объектами промышленности в 2007 году установлена кадастровая стоимость 3000 руб/кв.м, тогда как рыночная стоимость этих земельных участков составляла 300 руб/кв.м. В результате «удушения» бизнеса бюджет города Омска опять же недополучил в бюджет налоги с этого бизнеса. А возникшие социально-экономические проблемы потребовали дополнительных бюджетных затрат на решение этих проблем.

Аналогичная ситуация оказалась в городе Новосибирске 2007-2011гг, хотя кадастровая стоимость земельных участков рассчитывалась совершенно по другой методике.

Процедура досудебного доказательного согласования результатов кадастровой оценки объектов недвижимости, утвержденная законом №167-ФЗ от 22.07.2010г. уравнивает права налогоплательщиков и чиновников, рисунок 1. В результате не обременительного, законного, публичного досудебного урегулирования результатов кадастровой оценки объектов недвижимости кадастровая оценка может быть приближена к рыночной и оптимальной, рисунок 2. Именно в этой процедуре согласования важную роль может сыграть КАЛЬКУЛЯТОР.

Налогоплательщик увидит разницу между предъявленной кадастровой стоимостью земельного участка и рыночной стоимостью, рассчитанной с использованием КАЛЬКУЛЯТОРа.

Администрация субъекта РФ, муниципалитета также может увидеть разницу между кадастровой стоимостью земельного участка и рыночной стоимостью, рассчитанной с использованием КАЛЬКУЛЯТОРа.

КАЛЬКУЛЯТОР является инструментом оптимизации налогов как для налогоплательщиков так и для государства, в лице чиновников, принимающих решения.

Главная тенденция перехода на налогообложение единых объектов недвижимости очевидна и правомерна. Вместе с тем были и будут принципиально различными элементы объекта недвижимости:
- местоположение земельного участка;
- вид использования земельного участка;
- улучшения земельного участка.

Важно методически не обезличить и не смешать вышеуказанные элементы единого объекта недвижимости в оценке.

Оценка рыночной стоимости улучшений земельного участка не ставит особых теоретических и практических проблем.

Вид использования земельного участка – есть предложение исключить из рассмотрения как несущественный элемент и перейти на единую рыночную стоимость земельного участка не зависящую от направления использования земельного участка. С теоретической точки зрения (модель рационального использования ограниченного ресурса, Конторовича В.Л.) при определенных условиях, действительно, земельный участок может иметь одну рыночную стоимость. К сожалению, сторонников этой позиции можно и нужно огорчить. Единая стоимость ограниченного ресурса возможна лишь при условии отсутствия ограничения на перелив капиталов или равной эффективности всех возможных видов использования земельного участка. Практически выполнение этих условий невозможно. В использовании земельных участков были и будут ограничения, препятствующие свободному переливу капитала. Например, два рядом абсолютно одинаковых земельных участка по местоположению, уровню освоения, обеспеченности коммунальными услугами и так далее, под банком и школой будут иметь различную рыночную стоимость лишь по причине различного вида использования. Социальные, экономические, юридические, физические ограничения не позволяют земельный участок под школой использовать для выполнения банковских услуг только на том основании, что банковские услуги приносят больше чистого дохода в единицу времени на единицу площади. Следовательно, в обозримом будущем вид использования земельного участка останется существенным элементом кадастрового учета.

Земельный участок будет иметь несколько расчетных кадастровых стоимостей в зависимости от вида использования. Перевод одного вида использования земельного участка в другой обязательно должен быть связан с компенсаций разницы в рыночной стоимости видов использования земельного участка. Бизнес существует и развивается только за счет освоения все более и более эффективных технологий, видов деятельности. Поэтому состояние равной эффективности всех видов использования земельного участка неосуществимо и говорить о единой кадастровой стоимости земельного участка в обозримом будущем не приходится.

В процессе оптимизации затрат и доходов от управления собственностью может возникнуть проблема изменения разрешенного вида использования земельного участка. Эффект от этой операции можно оценить с помощью КАЛЬКУЛЯТОРа.

Оценка рыночной стоимости земельного участка в составе единого объекта недвижимости была, есть и останется отдельной проблемой независимо от принципов налогообложения. Само по себе переход на налогообложение единого объекта недвижимости не снимает проблем кадастровой и рыночной оценки земельных участков.

Большой практический опыт кадастровой оценки земельных участков по категориям земель в России позволяет значительно повысить эффективность кадастровой оценки земельных ресурсов без дополнительных вложений, поскольку основная часть проблем организационно-методического плана.

По каждой категории земель имеется утвержденная, многократно опробованная методика кадастровой оценки земельных участков. Не будем говорить о ее качестве. Но по каждой категории земель точно известна требуемая информация для кадастровой оценки, где эта информация находится. Информация о земельном участке, требуемая методикой кадастровой оценки, обязана быть в кадастровом учете земельных участков.

Если представить себе, что известная информация, требуемая для кадастровой оценки земельных участков по каждой категории земель, будет предметом кадастрового учета, то снимается 90% информационных проблем кадастровой оценки земельных участков. Кратно снижается стоимость кадастровой оценки земельных участков. Кадастровая стоимость земельных участков по списку кадастровой палаты субъекта России может быть рассчитана с помощью КАЛЬКУЛЯТОРа.

Далее, не менее важный аспект на наш взгляд, экспертная составляющая необоснованно практически исключена из технологии кадастровой оценки земельных участков. Экспертные оценки являются неотъемлемой частью рынка и технологии оценки земельных участков КАЛЬКУЛЯТОРа. На фоне отдельных, не связанных данных по рынку недвижимости, опыт риэлтеров, оценщиков, других субъектов имущественных отношений имеет исключительно важное информационное значение.

КАЛЬКУЛЯТОР является инструментом сбора, актуализации рыночной информации и экспертных оценок.

Методологической основой расчетных схем КАЛЬКУЛЯТОРа является методология космогеоэкосистемного синтеза Понько В.А. Рыночная стоимость земельных участков рассчитывается по физическим, инструментально измеряемым показателям, которые должны быть в будущем предметом кадастрового учета.

Более 80% имущественных отношений связано с кадастровым учетом и кадастровой оценкой объектов недвижимости. Поэтому в КАЛЬКУЛЯТОРЕ приняты законодательно установленные категории земель и виды разрешенного использования земельных участков. Это существенно облегчает, расширяет внедрение и сферу применения КАЛЬКУЛЯТОРа.


Рисунок 2. Динамика стоимости земельного участка

Last update: 24.03.2012